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RIPRESA DEL MERCATO IMMOBILIARE?
RIPRESA DEL MERCATO IMMOBILIARE?

SI... MA... IN REALTA’ I PREZZI SCENDONO ANCORA!

ECCO DI SEGUITO COSA DEVI ASSOLUTAMENTE SAPERE ………..
Se ancora oggi anche tu non riesci a capire se la grande crisi del mercato immobiliare sta finalmente finendo, o invece siamo ancora lontani dalla luce in fondo al tunnel, questo articolo ti aiuterà a chiarirti le idee in modo semplice e rapido.
Perfino la maggior parte degli Agenti Immobiliari non ha ben chiaro cosa sta succedendo e, di fronte ai dubbi e alle domande di chi come te vuole risposte precise, non riesce a fare chiarezza una volta per tutte.
Andiamo con ordine.

Quante volte capita che quotidiani o riviste pubblicano articoli il cui titolo ti porta a pensare cose diametralmente opposte al vero?
Questo è sicuramente anche il caso della famosa “ripresa” del mercato immobiliare.
Sempre più spesso, ultimamente, avrai letto articoli che sbandierano ai quattro venti la tanto attesa e sperata ripresa del mercato immobiliare.
Non fermarti però alle apparenze, a quello che ti vogliono far credere.
Ti ricordi quando, pochi mesi fa, si parlava tanto della ripresa del mercato creditizio?
Quando cioè volevano farti credere che le banche finalmente avevano ripreso a concedere finanziamenti per l’acquisto delle case (i mutui, per intenderci)
In realtà i numeri e le percentuali che venivano sbandierati tenevano conto delle cosidette “surroghe”, che non erano nuovi mutui erogati ma semplicemente trasferimenti di mutui già esistenti da una banca ad un’altra, con la possibilità di modificare (in senso migliorativo) i “paramentri” (ossia le condizioni) del mutuo stesso.
Quindi tutti quei dati erano “falsati”, creavano false aspettative.
Prima parlavo del “titolo”, perché ?
Vi faccio un rapido esempio proprio inerente al tema che voglio trattare in questo articolo.
A fine Novembre i dati che arrivano dal Centro Studi Nomisma – Osservatorio sul Mercato Immobiliare (Società di consulenza con più di 30 anni di esperienza) evidenziano un aumento delle “transazioni” immobiliari pari a circa il 12,3% ma contemporaneamente la “discesa” dei prezzi non si è ancora fermata : negli ultimi 6 mesi sono andati giù all’interno di una “forbice” che va da -1,1% a -0,6% e le previsioni parlano di un andamento simile anche per tutto il 2017 (forse l’inversione di tendenza si avrà solo nel 2018).
Vi porto ora come esempio 4 titoli di importanti testate giornalistiche.

  • “Immobili, +12,3% le compravendite”
  • “Il mercato Immobiliare è in ripresa: transazioni in crescita del 12%”
  • “Nomisma, bene il mercato immobiliare. Compravendite in aumento”
  • “Nomisma : l’Immobiliare cresce del 12,3% ma prezzi giù”

Notate la differenza?
Sostanzialmente dicono la stessa cosa, ma la “percezione” leggendo i primi 3 rispetto all’ultimo è completamente differente.
Spesso quello che vogliono farci credere non è quello che è in “realtà”.
Ma perché il numero di compravendita ha una tendenza positiva non supportata dall’andamento dei prezzi?
In altre parole : perché i prezzi scendono ancora?
Il ragionamento può sembrare complesso ma invece è molto semplice.
Il mercato immobiliare è ancora in sofferenza e l’unica differenza rispetto a 2 o 3 anni fa è che i proprietari si sono resi conto che vendere al di sotto delle proprie aspettative non significava “svendere” ma soltanto “allinearsi” ad un mercato che era cambiato.
Ricordiamoci l’ultimo anno della lira.
Chi aveva venduto ancora in lire, se avesse aspettato solo qualche mese, si sarebbe trovavo a vendere il proprio immobile ad un valore praticamente “raddoppiato”.
Il mercato era cambiato (non è qui il momento per analizzare le “incongruenze” immobiliari del passaggio “Lira/Euro” …….); tutto qui.
Non si trattava di aver “svenduto” o di aver fatto “l’affare della vita” ma semplicemente di aver seguito l’andamento di un mercato che “diceva” prezzi e valori completamente differenti.
I prezzi stanno ancora scendendo perché la crescita del numero di compravendite deriva solo dall’aver preso coscienza (da parte dei proprietari) del “nuovo mercato”.
Abbiamo passato anni di completo e totale “blocco” di ogni tipo di compravendita.
I proprietari erano “ancorati” ai valori di pochi anni prima e non volevano assolutamente “svendere” (nella loro testa).
Gli acquirenti facevano invece offerte molto più “allineate” ma distanti dalle aspettative dei proprietari; tutto era quindi completamente “immobile”.
Poi pian piano (ma proprio mooolto lentamente) qualcosa è iniziato a cambiare in termini di “consapevolezza”.
I primi che hanno capito tutto il “ragionamento corretto” sono stati quelli (una gran parte) che volevano vendere per ricomprare; hanno iniziato a rendersi conto di come tutto era cambiato anche dal punto di vista dell’acquisto.
Vendi “male” ma compri “bene” : le due cose si “compensano”.
Nella mia esperienza ho visto immobili venduti un anno dopo un’offerta non accettata ad un prezzo diminuito del 20/25%.
Questo vuol dire per esempio aver rifiutato un’offerta “concreta” (per concreta intendo fatta in forma scritta con tanto di assegno allegato come eventuale caparra confirmatoria) a 550.000 Euro e ritrovarsi dopo un anno ad accettare un’offerta pari a 430.000 Euro.
Ancora oggi molti venditori, complici anche Agenzie Immobiliari che per avere un incarico indicano prezzi non in linea con l’attuale mercato, hanno idee distanti dalla realtà ma si inizia a percepire in modo “netto” che qualcosa sta finalmente cambiando.
A mio parere è giusto avere un certo “ottimismo” ma è fondamentale tenere ben presente che per iniziare a vedere i prezzi “salire” dovremo aspettare ancora almeno un anno.
Un saluto e ………….. al prossimo articolo.


P.S.
Se sei un “venditore” metti subito in pratica questi consigli e non cadere nella trappola “tanto non ho fretta”! …… per vendere bisogna “sempre” allinearsi al mercato.

 

Marco Zannoni Marco Zannoni Consulente Immobiliare

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