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Casa dolce casa …. Ma quanto mi costi?
Ormai è di uso comune il concetto di acquisto “prima casa”.
Ma se proviamo a chiedere a qualsiasi Agente Immobiliare di spiegarci in modo semplice e dettagliato il reale significato di acquisto “prima casa”, le principali differenze tra una vendita soggetta ad imposta di registro ed una vendita soggetta a regime IVA, il sistema “prezzo-valore” e diversi altri aspetti legati a questo tema, non sempre riusciremo ad avere risposte chiare e semplici.
In questo post cercherò sinteticamente di analizzare (nel modo più chiaro possibile) le principali caratteristiche e vantaggi di un acquisto “prima casa” facendo finalmente chiarezza sugli aspetti più importanti.
Cos’è innanzitutto l’acquisto prima casa?
Con “acquisto prima casa” intendiamo di fatto un acquisto “agevolato” in termini di tassazione al ricorrere di determinati “requisiti” (che vedremo più avanti)
E’ innanzitutto importante analizzare separatamente i contratti soggetti a imposta di registro da quelli soggetti a regime IVA.
Nel primo caso (imposta di registro) si avrà una riduzione dell’aliquota dal 9 al 2 per cento (o addirittura all’1,5% in caso di acquisto effettuato con lo strumento del “leasing immobiliare”)
Nel secondo caso (regime IVA) si avrà invece una riduzione dell’aliquota dal 10 al 4 per cento
Ma quando è applicabile l’imposta di registro? Analizziamo i vari casi :
Quando invece è applicabile il “regime IVA” ?
Un’altra differenza molto importante tra l’imposta di registro ed il regime IVA riguarda la possibilità da parte dell’acquirente (solo nel caso di imposta di registro) di richiedere al Notaio di applicare il sistema “prezzo-valore”, facendo si che la base imponibile su cui calcolare le imposte sia il “valore catastale” (valore che si ricava moltiplicando la rendita catastale per 115,5) e non il reale valore dichiarato nell’atto di compravendita.
Con il sistema “prezzo-valore” si avrà quindi una tassazione nettamente inferiore al caso di acquisto “prima casa” imponibile a IVA.
Vediamo ora le condizioni essenziali per poter usufruire dell’acquisto “prima casa”:
E’ importante aggiungere, per quanto riguarda la condizione di cui al punto 3., che la legge di Stabilità 2016 ha per così dire “allargato le maglie” posticipando il principio della “non titolarità contemporanea di più immobili acquistati con l’agevolazione “prima casa” (se il concetto non ti è chiaro leggi il paragrafo sottostante)
Vediamo di semplicare il concetto : con la legge di Stabilità 2016 l’agevolazione “prima casa” si applica anche agli atti di trasferimento nei quali colui che compra l’immobile non soddisfa il requisito stabilito al punto 3. (fermi restando i requisiti dei punti 1. e 2.) ma si impegna a vendere il proprio immobile acquistato precedentemente con l’agevolazione “prima casa” entro un anno dalla data dell’atto di trasferimento; se questo presupposto non si realizzerà si applicherà l’imposta di registro “piena” del 9% oltre gli interessi e la sanzione pari al 30% sulla differenza di imposta (dal 2 al 9%).
L’imposta di registro “piena” del 9% con gli interessi e sanzione del 30% (come sopra specificato) si applicherà anche nel caso in cui l’acquirente trasferisca (a titolo oneroso o gratuito) l’immobile acquistato con l’agevolazione “prima casa” entro 5 anni dall’atto notarile; a meno che non ricompri entro un anno dall’ultimo atto notarile di trasferimento un altro immobile da adibire a propria “abitazione principale”.
Sono certo che ora avrai più chiari i concetti principali dell’acquisto “prima casa”.
Non esitare a lasciare la tua e-mail per avere qualsiasi ulteriore chiarimento!
Un saluto a tutti e …. a presto!
P.S.
Prossimamente dedicheremo un intero articolo ai principali vantaggi in termini economici che “l’abitazione principale” implica per un proprietario.
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