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STAI ACQUISTANDO LA TUA “PRIMA CASA”?
STAI ACQUISTANDO LA TUA “PRIMA CASA”?

ECCO COSA DEVI ASSOLUTAMENTE SAPERE !

Casa dolce casa …. Ma quanto mi costi?

Ormai è di uso comune il concetto di acquisto “prima casa”.

Ma se proviamo a chiedere a qualsiasi Agente Immobiliare di spiegarci in modo semplice e dettagliato il reale significato di acquisto “prima casa”, le principali differenze tra una vendita soggetta ad imposta di registro ed una vendita soggetta a regime IVA, il sistema “prezzo-valore” e diversi altri aspetti legati a questo tema, non sempre riusciremo ad avere risposte chiare e semplici.

In questo post cercherò sinteticamente di analizzare (nel modo più chiaro possibile) le principali caratteristiche e vantaggi di un acquisto “prima casa” facendo finalmente chiarezza sugli aspetti più importanti.

Cos’è innanzitutto l’acquisto prima casa?

Con “acquisto prima casa” intendiamo di fatto un acquisto “agevolato” in termini di tassazione al ricorrere di determinati “requisiti” (che vedremo più avanti)

E’ innanzitutto importante analizzare separatamente i contratti soggetti a imposta di registro da quelli soggetti a regime IVA.

Nel primo caso (imposta di registro) si avrà una riduzione dell’aliquota dal 9 al 2 per cento (o addirittura all’1,5% in caso di acquisto effettuato con lo strumento del “leasing immobiliare”)

Nel secondo caso (regime IVA) si avrà invece una riduzione dell’aliquota dal 10 al 4 per cento

Ma quando è applicabile l’imposta di registro?  Analizziamo i vari casi :

  • il venditore è un soggetto privato (non agisce quindi nell’esercizio di impresa, arte o professione)
  • il venditore è un soggetto IVA  (impresa costruttrice o ristrutturatrice) che ha ultimato i lavori (ristrutturazione o costruzione) da oltre 5 anni e dichiara di non voler applicare l’IVA alla compravendita
  • il venditore è un soggetto IVA  che vende un immobile che non ha costruito o ristrutturato

Quando invece è applicabile il “regime IVA” ?

  • il venditore è un soggetto IVA (impresa costruttrice o ristrutturatrice) ed effettua la compravendita durante la costruzione o la ristrutturazione
  • il venditore è un soggetto IVA (impresa costruttrice o ristrutturatrice) ed effettua la compravendita  entro i 5 anni da quando ha ultimato i lavori di costruzione o ristrutturazione
  • il venditore è un soggetto IVA (impresa costruttrice o ristrutturatrice) e pur effettuando la compravendita dopo che sono trascorsi 5 anni da quando ha ultimato i lavori di costruzione o ristrutturazione esercita la scelta di applicare comunque l’IVA

Un’altra differenza molto importante tra l’imposta di registro ed il regime IVA riguarda la possibilità da parte dell’acquirente (solo nel caso di imposta di registro) di richiedere al Notaio di applicare il sistema “prezzo-valore”,  facendo si che  la base imponibile su cui calcolare le imposte sia il “valore catastale” (valore che si ricava moltiplicando la rendita catastale per 115,5) e non il reale valore dichiarato nell’atto di compravendita.

Con il sistema “prezzo-valore” si avrà quindi una tassazione nettamente  inferiore al caso di acquisto “prima casa” imponibile a IVA.

Vediamo ora le condizioni essenziali per poter usufruire dell’acquisto “prima casa”:

  1. l’immobile oggetto della compravendita dovrà essere classificato in catasto nelle categorie del gruppo catastale A diverse dalle categorie A/1 – A/8 – A/9 (abitazioni di tipo signorile - abitazioni in ville – castelli o palazzi di eminenti pregi artistici o storici) e A/10 (uffici e studi privati)
  2. l’immobile oggetto della compravendita deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha già la sua residenza (o la stabilisca entro 18 mesi dall’atto notarile di compravendita); oppure nel Comune nel quale l’acquirente svolge la propria attività di lavoro o di studio; oppure nel Comune in cui ha sede il datore di lavoro dell’acquirente (acquirente trasferito all’estero per ragioni di lavoro); oppure in qualsiasi Comune Italiano nel caso di un acquirente che sia cittadino italiano emigrato all’estero, senza altre case sul territorio italiano
  3. l’acquirente deve inoltre dichiarare (nel proprio atto di compravendita) di non essere titolare esclusivo (o in comunione con il coniuge) di altra casa di abitazione (in proprietà o in usufrutto) nel  territorio del Comune in cui è ubicato l’immobile oggetto dell’atto di compravendita; di non essere titolare (neppure per quote) anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale di altra casa di abitazione (in proprietà, usufruttuo o nuda proprietà) acquistata dallo stesso acquirente o dal coniuge con le agevolazioni “prima casa”.

E’ importante aggiungere, per quanto riguarda la condizione di cui al punto 3., che la legge di Stabilità 2016 ha per così dire “allargato le maglie” posticipando il principio della “non titolarità contemporanea di più immobili acquistati con l’agevolazione “prima casa” (se il concetto non ti è chiaro leggi il paragrafo sottostante)

Vediamo di semplicare il concetto :  con la legge di Stabilità 2016  l’agevolazione “prima casa” si applica anche agli atti di trasferimento nei quali colui che compra l’immobile non soddisfa il requisito stabilito al punto 3. (fermi restando i requisiti dei punti 1. e 2.) ma si impegna a vendere il proprio immobile acquistato precedentemente con l’agevolazione “prima casa” entro un anno dalla data dell’atto di trasferimento; se questo presupposto non si realizzerà si applicherà l’imposta di registro “piena” del 9% oltre gli interessi e la sanzione pari al 30% sulla differenza di imposta (dal 2 al 9%).

L’imposta di registro “piena” del 9% con gli interessi e sanzione del 30% (come sopra specificato) si applicherà anche nel caso in cui l’acquirente trasferisca (a titolo oneroso o gratuito) l’immobile acquistato con l’agevolazione “prima casa” entro 5 anni dall’atto notarile; a meno che non ricompri entro un anno dall’ultimo atto notarile di trasferimento un altro immobile da adibire a propria “abitazione principale”.

Sono certo che ora avrai più chiari i concetti principali dell’acquisto “prima casa”.

Non esitare a lasciare la tua e-mail per avere qualsiasi ulteriore chiarimento!

Un saluto a tutti e …. a presto!

P.S.

Prossimamente dedicheremo un intero articolo ai principali vantaggi in termini economici che “l’abitazione principale” implica per un proprietario.

 

 

Marco Zannoni Marco Zannoni Consulente Immobiliare

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