ZBLOG logo
il Blog dell’Immobiliare ZB di Genova -

ZBLOG scegliere l’agenzia immobiliare | recensioni agenzie immobiliari | come vendere casa genova | DONAZIONE : ACQUISTA CASA “SERENAMENTE”!

DONAZIONE : ACQUISTA CASA “SERENAMENTE”!
DONAZIONE : ACQUISTA CASA “SERENAMENTE”!

BENI PROVENIENTI DA DONAZIONI : COSA DEVI  SAPERE

Facciamo finalmente chiarezza sul concetto di donazione e su tutto quello che ne deriva se stai per vendere o comprare un immobile che ha una “provenienza donativa”.

Questo vuol dire che l’immobile è stato donato (in tutto o in parte) all’attuale proprietario o ad un proprietario precedente.

Cosa implica la donazione ?

I beni che provengono da una donazione (in questo caso parliamo di un immobile), in caso di morte del donante, vengono “inseriti” nel suo patrimonio al fine di calcolare la “reale consistenza” della “quota indisponibile dell’eredità”.

Per quota indisponibile di eredità si intende quella parte di patrimonio che “deve” essere devoluta agli “eredi legittimi” anche contro la volontà del “de cuius” (a prescindere quindi dall’eventuale testamento effettuato dal donante quando era ancora in vita).

Su un immobile oggetto di donazione può quindi essere intrapresa un’azione di “riduzione” e successiva azione di “restituzione” da parte del “legittimario” che ritenga lesi i propri diritti.

L’azione di cui sopra può “costringere” l’acquirente a restituire il bene (in questo caso l’immobile) comprato.

Vediamo di fare un po’ di chiarezza rispondendo alle seguenti domande :

  • chi sono gli eredi legittimi?
  • quali sono i tempi per poter eventualmente far valere un’azione di riduzione e/o conseguente azione di restituzione?
  • esistono “rimedi” a queste problematiche?
  • se si quali ?
  • tutelano l’acquirente al 100 % ?

 

Procediamo con ordine :

i “legittimari” (o “eredi legittimi”) sono i soggetti più “vicini” al “de cuius”; secondo la legge italiana sono il coniuge, i figli legittimi, i figli legittimati, i figli adottivi, i figli naturali e gli ascendenti legittimi (genitori, nonni);

l’azione di riduzione si prescrive in dieci anni dalla data di apertura della successione; l’azione di restituzione in venti anni dalla data della donazione;

esistono “rimedi” per “tutelare” l’eventuale acquirente e dipendono da caso a caso;

vediamo ora i principali :

  • Qualora il donante sia ancora in vita l’opzione più “forte” è senza dubbio “l’atto di mutuo dissenso”; ossia l’atto (deve essere fatto in forma scritta) con cui si va a risolvere in modo “consensuale” la donazione ripristinando quindi retroattivamente (ossia dal momento in cui era avvenuta la donazione) gli effetti prodotti dalla donazione stessa.

In questo caso, comunque, non possono essere pregiudicati eventuali diritti che, dall’atto della donazione stessa, siano stati riconosciuti a terzi (ad esempio l’iscrizione di un’ipoteca sul bene oggetto della donazione).

  • Si può anche utilizzare la fideiussione (bancaria o assicurativa) con cui la persona che acquista l’immobile è “garantito” sino a 20 anni dall’atto di donazione (consentendogli quindi di recuperare la somma necessaria per liberarsi dall’obbligo di restituzione dell’immobile);

Questa prassi non toglie comunque il rischio nel caso nel corso del periodo “assicurato” dovessero presentarsi nuovi (quindi “sconosciuti”) eredi legittimi che volessero “opporsi” alla donazione.

  • Può anche essere fatta, da parte degli eredi legittimi, una formale “rinuncia all’azione di restituzione” nei confronti degli acquirenti;

Anche in questo caso resta comunque il “rischio” che possano sopraggiungere nuovi eredi legittimi.

  • Da qualche tempo, in ultimo, sono stati creati alcuni prodotti assicurativi “specifici” per la risoluzione delle problematiche relative alla compravendita di immobili che hanno una provenienza donativa.

Primo fra tutti, a mio parere, è il prodotto “donazione sicura” che la Società “AON s.p.a.” ha creato insieme ai Lloyd’s di Londra (uno dei mercati assicurativi più stabili e sicuri al mondo).

Questa polizza non prevede una scadenza ed è quindi senza limite temporale fino alla prescrizione del diritto all’azione di restituzione; il premio da pagare è unico e anticipato (a conferma quindi della “certezza” dell’operatività della polizza nel tempo); assicura una somma che arriva a coprire il valore commerciale dell’immobile donato o l’importo dell’iscrizione ipotecaria, se in contraente è il soggetto mutuante; e molto altro ancora.

Ultimamente le banche, tutelate da queste garanzie, sono più propense ad erogare mutui anche in presenza di immobile che hanno una provenienza donativa (anche perché rappresentano una percentuale consistente del numero di immobili compravenduti nell’attuale mercato immobiliare).

Tutto quanto detto e spiegato in questo articolo ha la lo scopo di chiarire che, in presenza di immobili che hanno una provenienza donativa, non bisogna assolutamente spaventarsi ma, al contrario, informarsi per capire e quindi scegliere la soluzione più adatta a risolvere eventuali rischi connessi all’acquisto.

Se l’acquirente e il venditore si affidano ad un’Agenzia Immobiliare “seria” e “competente” (in un altro articolo è spiegato in modo molto chiaro e preciso come fare) tutta questa analisi sarà fatta in modo capillare e completo togliendo quindi ogni ansia e vivendo la compravendita serenamente.

Un saluto e …. Al prossimo articolo

P.S.

Quando troverai un immobile che “potenzialmente” può rispecchiare quello che cerchi non esitare a chiedere subito la “provenienza” specificando in modo chiaro e preciso che vuoi sapere se ci sono “donazioni”. Ora saprai comunque come comportarti.

 

 

Marco Zannoni Marco Zannoni Consulente Immobiliare

I vostri commenti

Non ci sono ancora commenti per questa pagina

Scrivi un commento

Tutti i campi sono richiesti

@
Campo obbligatorio

 Dichiaro di aver letto e ricevuto le informazioni previste dall'art. 13 ex D. Lgs. 196/2003 e rilascio il consenso al trattamento dei miei dati personali per i fini previsti dall'informativa.