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CEDOLARE SECCA …. QUANDO E COME ?
CEDOLARE SECCA …. QUANDO E COME ?

Tutto quello che devi sapere in 5 Punti

E’ ormai qualche anno che quando parliamo di affitti ad uso abitativo subito pensiamo alla cedolare secca.

Ma cosa vuol dire?

Qual è il reale vantaggio nell’applicarla?

Conviene sempre?

Lo possono fare tutti?

Qualsiasi immobile ne può usufruire?

A quali tipi di contratto si riferisce?

Andiamo per ordine e chiariamo in modo semplice tutti questi interrogativi.

  1. Cosa si intende con il termine “cedolare secca”?

La cedolare secca significa tassare in misura fissa i redditi che derivano appunto dalla locazione di un immobile.

E’ stata introdotta per la prima volta nel corso del 2011 e fin da subito ha avuto due aliquote differenti; una per gli affitti a canoni di mercato e una per gli affitti a canoni concordati.

I canoni concordati sono canoni “fissi” stabiliti dalle Associazioni di Categoria, Sindacati ed Inquilini all’interno di un intervallo minimo e massimo.

Mentre l’aliquota prevista per gli affitti a canoni di mercato è sempre stata pari al 21%, quella per i canoni concordati è via via diminuita (19% per gli anni 2011/2012 – 15% per l’anno 2013 e 10% a partire dall’anno 2014 e fino a tutto il 2017 – dal primo Gennaio 2018 passerà comunque dal 10% al 18%).

  1. Qual è quindi il vantaggio?

Avere una tassazione fissa (con aliquote molto convenienti) che sostituisce sia l’ordinaria Irpef e relative addizionali, sia l’imposta di registro e di bollo.

L’Irpef è l’imposta sul reddito delle persone fisiche e si determina sul reddito complessivo percepito in modo progressivo e diretto (diverse aliquote in base a diversi scaglioni di reddito)

Le addizionali, regionali e comunali, sono altre due tipologie di imposte determinate con delibera dei comuni e delle regioni.

L’imposta di registro, per gli immobili ad uso abitativo, è pari al 2% del canone annuo moltiplicato per il numero di annualità (si può pagare tutta in una volta o annualmente)

L’imposta di bollo è pari a 16 Euro per ogni 4 facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe.

  1. Conviene sempre? Cosa significa?

Semplicemente che i redditi derivanti dalla locazione non faranno “cumulo” sui redditi complessivi percepiti dal proprietario (colui cioè che concede l’immobile in affitto).

Possiamo tranquillamente dire che nel caso dei canoni concordati (aliquota 10%) è praticamente sempre conveniente applicarla.

In teoria, potrebbe presentarsi il caso in cui applicando un canone libero di mercato la differenza tra questo ed il canone concordato supera i vantaggi della cedolare secca al 10%, ma nella mia esperienza non mi sono mai capitati casi del genere.

Diverso è invece il caso dei canoni di mercato (aliquota 21%); bisognerà infatti prestare attenzione nella scelta tenendo conto di eventuali spese (ad es. spese mediche, lavori di ristrutturazione, detrazione di imposta per il coniuge o per un figlio a carico o altre spese detraibili) che non diventano più detraibili.

In quest’ultimo caso conviene quindi affidarsi al proprio consulente.

  1. Chi può applicarla?

La cedolare secca è applicabile solo dalle persone fisiche che percepiscono redditi di fabbricati che riguardano la locazione di unità immobiliari ad uso abitativo, siano essi i proprietari o titolari di altro diritto reale di godimento (ad es. usufrutto).

Non potranno comunque mai locare le sopracitate unità immobiliari nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni; saranno quindi escluse le Società di persone, le Società di capitali, gli imprenditori e i lavoratori autonomi.

Anche gli inquilini dovranno avere determinati “requisiti” : non dovranno agire nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo; indipendentemente dal successivo utilizzo delle unità immobiliari per finalità abitative di collaboratori o dipendenti.

  1. Quale tipologie di immobili?

La cedolare secca può essere applicata alle locazioni che riguardano unità immobiliari (ad uso abitativo) ricomprese nelle categorie da A/1 a A/11, con esclusione della categoria A/10 (uffici e studi privati).

Questo implica che non si può applicare la cedolare secca nel caso di unità immobiliari che rientrano nelle categorie catastali “idonee” ma sono date in locazione per “uso ufficio” o all’opposto nel caso di unità immobiliari categoria A/10 concesse per uso abitativo.

  1. A quali tipi di contratto si riferisce?

Tutte le tipologie di contratti abitativi possono usufruire dell’opportunità di applicazione della cedolare secca; stiamo quindi parlando dei contratti di locazione liberi, concordati, transitori, per studenti o uso turistico.

Ultimamente l’Agenzia delle Entrate, in risposta ad un quesito richiesto nell’ambito dell’iniziativa del Sole24ore Telefisco 2017, ha specificato che la cedolare secca con aliquota al 10% si può applicare anche nel caso di affitto “transitorio” (oltre agli affitti a canone concordato e ai contratti per studenti).

Per quanto riguarda poi l’applicabilità della cedolare secca al contratto ad uso foresteria ti rimando ad un articolo che abbiamo pubblicato sulla nostra pagina Facebook (a cura del Dott. Ugo Ballerini e della Dottoressa Claudia Segalerba).

Nella speranza che questi approfondimenti ti abbiano aiutato a chiarirti le idee ti saluto e ti do appuntamento al prossimo post

P.S.

Le locazioni vanno sempre gestite in modo molto attento e con grande competenza e professionalità! Per qualsiasi dubbio non esitare a contattarci! 

Marco Zannoni Marco Zannoni Consulente Immobiliare

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